Риски при покупке квартиры по переуступке

Содержание

Риски при покупке по переуступке прав

Риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение жилья в новостройке – весьма выгодное мероприятие.

Квадратный метр жилплощади при долевом строительстве намного ниже, чем на вторичном рынке, что, несомненно, привлекает покупателей. Будущие собственники не всегда вступают в ряды дольщиков в начале строительства, по разным причинам они могут купить квартиру уже на иных этапах застройки. Стать владельцем еще недостроенной жилплощади можно по переуступке прав от иного дольщика.

Многих потенциальных покупателей такие сделки пугают, ведь фактически продавец не имеет официально зарегистрированных прав на продаваемое помещение. Сделка пугает тем, что не понятно, откуда ждать подвох, со стороны продавца или застройщика.

Конечно, риски при покупке квартиры по переуступке прав есть, но это действие законное и вполне может быть оформлено. Главное, чтобы покупатель представлял себе, на что стоит обратить внимание при оформлении документации и знал о возможных рисках.

Покупка жилья в новостройках

Жилищная проблема решается каждым человеком по-своему. Кто-то обращает внимание лишь на частные дома, другие стремятся приобрести исключительно квартиру.

Огромный выбор на современном рынке недвижимости может удовлетворить запросы каждого покупателя.

Способов, чтобы приобрести жилплощадь, также немало, что дает возможность многим людям стать счастливыми обладателями собственных квадратных метров.

Последние годы все большее количество людей обращает взоры на первичный рынок. Покупать квартиру в новостройке можно как за собственные средства, так и в кредит. Большинство банков охотно выделяют ипотечные займы для приобретения жилплощади в строящемся доме. Это позволяет соблюсти интересы кредитной организации и обеспечить покупателями заветными квадратными метрами.

Покупка жилья в новостройке имеет множество положительных сторон, но при этом не стоит забывать и о существующих минусах, которые также следует учитывать.

Выгоды

Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:

  1. При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
  2. Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
  3. Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
  4. Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.

Кроме всего перечисленного, есть и еще один существенный плюс – цена. Стоимость квадратного метра при оплате его до сдачи дома в эксплуатацию значительно ниже, чем после его введения. И именно последний фактор для большинства людей имеет решающее значение, так как не всем хватает денег.

Недостатки

Несмотря на огромное количество плюсов, жилье в новостройке имеет и отрицательные стороны. К минусам можно отнести следующие аспекты:

  1. Застраивающиеся районы могут не иметь хорошей транспортной развязки из-за значительного удаления от центра города.
  2. Ввод дома в эксплуатацию имеет лишь фактическое значение, но все проведенные коммуникации, как правило, работают вначале довольно плохо. Нужно быть готовым к тому, что не всегда будет регулярная подача воды, электричества, тепла. Конечно, эти трудности встречаются лишь на первоначальном этапе, пока все недостатки не будут устранены, а система не будет отлажена.
  3. Постоянный шум, пыль и грязь от проведения ремонтов в квартирах. Далеко не каждый дольщик оплачивает ремонтные работы, многие предпочитают делать его самостоятельно уже после введения здания в эксплуатацию.
  4. Молодые районы заполняются новостройками, что также не очень удобно для уже вселившихся, так как шум стройки и постоянная грязь не радуют новосельцев.

Все указанные моменты являются лишь неудобствами, которые со временем пройдут и будут забыты. Между тем участие в долевом строительстве жилья имеет и риски, о которых также не стоит забывать.

Основные риски покупателя

Принимая решение о покупке квартиры в новостройке, человек, прежде всего, оценивает район, размер самой жилплощади и будущую инфраструктуру. Между тем специалисты указывают на несостоятельность такого подхода – тысячи обманутых дольщиков оставшихся без денег и без жилья, тому пример.

Основной риск покупателя – это банкротство застройщика. Оно может быть:

— запланированным, когда строительная компания умышленно идет на обман с первой минуты объявления старта продаж будущего жилья;

— неумышленным, то есть наступившим от иных причин, независящих от самого застройщика.

Второй вариант просчитать сложно, а порой и просто невозможно. Здесь конечную точку может поставить совокупность нескольких факторов, например, кризис в экономике, резкий рост цен и многое другое. Но большая часть дольщиков обманута умышленно, когда компания объявляет о продаже жилья по низкой стоимости, а сама просто собирает первые взносы и замораживает строительство.

Прежде чем подписывать договор долевого строительства покупатель обязан изучить деятельность застройщика и оценить будущие риски, а затем вкладывать средства в будущие квадратные метры.

Договор цессии

Приобрести квартиру в строящемся доме можно двумя путями:

  1. Заключить договор долевого строительства с самим застройщиком.
  2. Подписать документ о переуступке прав с одним из дольщиков.

При покупке жилья на завершающих этапах чаще всего речь идет о втором варианте, так как редко к этому времени остаются неразобранные квартиры. По сути, продавец реализует не саму квартиру, так как ее еще нет как таковой, а лишь право требования на нее.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» обращает внимание покупателей, на то, что оформить уступку прав собственности можно не раньше, чем договор долевого строительства будет зарегистрирован в Росреестре и не позже, чем будет подписан акт о приеме-передаче помещения от застройщика к покупателю. Передаточный акт может быть оформлен лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Сущность договора

Договор цессии – это документ на основании, которого одна сторона передает другой стороне право требования об исполнении обязательств, прописанных в нем. Говоря о жилье в новостройках, этот бланк позволяет нынешнему дольщику переуступить свои права, а вместе сними и обязанности, другому человеку.

Цедент (продавец) отказывается от своих прав на будущую жилплощадь, за что получает вознаграждение в сумме понесенных расходов. Цессионарий (покупатель) берет на себя все обязательства перед застройщиком, если они еще не были выполнены в полном объеме, а также обязуется передать оговоренную сумму денежных средств продавцу.

Договор цессии – это единственный документ, который позволяет реализовать недвижимость до ее сдачи в эксплуатацию.

Требования

Договор переуступки прав оформляется в письменном виде и подлежит обязательной госрегистрации. Цедент (продавец) обязан официально уведомить застройщика о принятом решении передать права на свою долю иному лицу.

Соглашение о переуступке составляется с учетом законных требований. В частности, следует обратить внимание на условия передачи прав, оговоренные в ДДУ.

Если застройщик указал, что он является обязательной третьей стороной при таких сделках, то потребуется получить согласие от него на цессию.

Не полностью выплаченная стоимость жилья не позволит переуступить права без одобрения строительной компании. В соглашении должен быть указан пункт о переводе оставшегося долга на цессионария.

Кроме этого, в договоре цессии прописывается:

  1. Реквизиты обеих сторон – продавца и покупателя (цедента и цессионария).
  2. Данные о самой квартире, которая подлежит переуступке.
  3. Сумма компенсации понесенных цедентом расходов.
  4. Права и обязанности сторон, а также степень их ответственности за производимую сделку.
  5. Дата составления договора.

Документ составляется в трех экземпляра – по одному для каждой из сторон участников. После его подписания следует произвести госрегистрацию переуступки в Росреестре.

Способы снижения рисков

Переуступка прав пугает многих потенциальных покупателей неоднозначностью ситуации, но на самом деле, если следовать процедуре и придерживать законодательных норм, ничего страшного в цессии нет. Для снижения потенциальных рисков необходимо, прежде всего, ответственно и внимательно подойти к самому процессу.

Проблема большинства людей в том, что они сначала делают, а лишь потом начинают интересоваться тем, какие существуют правила и законы в этой сфере правоотношений. Если изменить подход, то можно избежать огромного количества проблем. Поэтому первый совет – изучите вопрос, узнайте, как происходит переуступка прав.

Не стесняйтесь задавать множество вопросов, уточняйте нюансы.

Если озвучивать более конкретные рекомендации, то заключаются в следующем:

  1. Проанализируйте тщательно всю предоставленную цедентом документацию.
  2. Обратитесь за помощью к специалистам.

Важно также помнить о том, что спешка не приветствуется в серьезных сделках. Ставить подпись под соглашением и передавать деньги за квартиру стоит лишь после всестороннего рассмотрения ситуации.

Помощь специалистов

Желание сэкономить сыграло злую шутку уже не с одним человеком. Многие покупатели считают ненужным платить дополнительные деньги, за предоставления консультаций или наведение справок о предстоящей сделке и изучения предоставленной документации. Кому-то такая небрежность сходит с рук, для других же оказывается критической.

Сегодня существует масса специалистов, которые помогут разобраться в ситуации досконально и сделают правильные выводы из сложившейся ситуации. Обратиться можно к юристу, который практикуется на таких видах дел. Но лучше все же получить сопровождение от специализирующихся фирм.

Многие застройщики имеют партнеров, которые помогают сопровождать различные сделки во избежание ошибок и неточностей. Обратившись в такое агентство, цессионарий может переложить все хлопоты на его сотрудников.

Они выверят каждую букву и позаботятся о том, чтобы сделка была оформлена правильно и прошла чисто.

Анализ документов

Нежелание или невозможность обратиться за помощью к специалистам возлагает всю ответственность на самого покупателя. Самое главное, что он должен в этом случае сделать – проанализировать документы, необходимые для проведения сделки. При оформлении договора цессии не обойтись без:

  1. Справки о наличии или отсутствии задолженности перед застройщиком. Этот бланк позволяет проанализировать полную стоимость жилья, и рассчитать какую сумму следует отдать цеденту, а какую надо будет внести на счет застройщика. Зачастую при переуступке прав застройщик требует полного погашения имеющегося долга, это также следует учитывать.
  2. Согласия второго супруга на продажу жилья. Этот документ должен быть нотариально заверен, в ином случае он не считается законным.
  3. Когда речь идет о переуступке ипотеки, не обойтись без письменного согласия банка на такую сделку.

Но начинать анализ документации следует, несомненно, с самого соглашения долевого строительства, который должен быть предоставлен цедентом.

Процедура заключения договора

Соглашение цессии должно подписываться в следующем порядке:

  1. Отправляется письменное уведомление застройщику о предстоящей сделке.
  2. Оформляется договор переуступки с соблюдением требований к этому документу.
  3. Производиться госрегистрация бланка в Росреестре.

Обратите внимание, что все этапы обязательны, но только последний закрепляет фактические права нового дольщика, который впоследствии станет собственником квартиры.

Нельзя заключать договор задним числом. Опасно прописывать в бланке заниженную стоимость объекта, так как это может быть поводом для признания сделки подозрительной, особенно если впоследствии застройщик будет признан банкротом.

Образцы документов

Договор уступки прав (цессии)

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pokupka-po-pereustupke-prav/

Переуступка квартиры: риски покупателя, как их избежать

Риски при покупке квартиры по переуступке

Переуступка квартиры и существующие риски покупателя при покупке жилья, не оформленного в собственность по договору цессии (уступки ДДУ).

Невнимательное отношение к составлению документов купли-продажи и проверки квартиры и продавца часто лишает нового собственника жилплощади и денег, уплаченных за новостройку. Ознакомьтесь с часто встречающимися рисками при приобретении жилья по переуступке прав в недостроенном и сданном доме.

При переуступке (цессии) не передается право собственности, т.к. его еще нет, оно оформляется после приема жилого дома госкомиссией

Узнайте про риски квартиры от подрядчика

Переуступка квартиры в новостройке: риски покупателя

Предметом переуступки являются права требования у девелопера жилья в момент сдачи дома, за которое оплачены деньги. При заключении договора цессии эти права переуступаются от одного покупателя другому.

Узнайте риски при покупке квартиры от подрядчика

Типы договоров по приобретению жилплощади:

  1. ДДУ — подписывается с девелопером на любой стадии строительства до принятия дома госкомиссией;
    Договор цессии (переуступки прав) — подписывается между физическими лицами, дольщиком-продавцом (купившим квартиру по ДДУ) и покупателем. Переуступка осуществляется множество раз до момента приема дома госкомиссией и подписания акта приема-передачи дольщиком;
  2. Предварительный ДКП — заключается между физлицами в период регистрации права собственности на жилплощадь;
  3. ДКП — подписывается между физическими лицами, после сдачи дома в эксплуатацию и получением прав на недвижимое имущество продавцом.

Подробнее читайте статью о договоре переуступки права собственности

Как вы уже поняли, покупка квартиры по уступке права требования осуществляется до сдачи дома, что влечет определенные риски.

Кто продает квартиры по переуступке:

  • инвесторы, которые получают прибыль от перепродажи;
  • физические;
  • юридические лица

Нюансы и риски покупателя при покупке квартиры по переуступке

Признание сделки недействительной. Причина — неполный пакет документов для признания сделки правовой. Полный список документов для цессии:

  1. ДДУ, заключенный прежним владельцем жилплощади с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре;
  2. Договора по переуступки, заключенные до нынешней сделки;
  3. Оригиналы квитанций и расписок по оплате застройщику денег за квартиру;
  4. Согласие девелопера на переуступку прав от продавца к покупателю (в законе прямо не указана обязанность, но в договорах долевого участия обязательно приписывают это условие);
  5. Акт приема-передачи оригиналов ДДУ, договоров цессии, заключенных до данной сделки, квитанций или платежных поручений;
  6. Нотариально заверенное согласие супруги (-га) продавца на переуступку прав, либо включение супруга в договор цессии, в случае совместной собственности.

Договор цессии регистрируется в органе Росрееста так же, как и ДДУ

Следующий риск при покупки квартиры по переуступке прав заключается в длительном сроке регистрации права собственности на приобретенную жилплощадь. Период с момента сдачи дома (приема госкомиссией) и регистрации прав на недвижимость может затянуться до года.

Причина банальна — наличие большого круга заинтересованных лиц: застройщик, подрядчики, дольщики, инвесторы и т.д. Иногда только в суде между участниками решаются споры по взаиморасчетам, что затягивает получение права собственности.

Переуступка права собственности на квартиру имеет риск двойной перепродажи объекта недвижимости. Причина возможного мошенничества со стороны продавца банальна — отсутствие регистрации договора инвестирования или предварительного договора купли-продажи в Росреестре (в отличие от ДДУ).

Покупатель не сможет проверить наличие или отсутствие двойной продажи

Важно узнать причину перепродажи права требования, возможно возникли проблемы у застройщика:

  • Девелопер на стадии банкротства или скоро объявит об этом;
  • Владелец права требования обнаружил низкое качество строительства;

По ст. 390 ГК РФ, предыдущий дольщик не обязан уведомлять о предстоящей угрозе банкротства, а следовательно не несет ответственность за девелопера

Для устранения рисков:

  • изучить историю и репутацию застройщика;
  • посмотреть последний вариант проектной декларации;
  • проверить выписку из ЕГРЮЛ;
  • запросить у застройщика Разрешение на строительство и срок действия разрешения;
  • проверить сроки и ход строительства на предмет затягивания;
  • ознакомиться с последним бухгалтерским отчетом;
  • изучить проект жилого комплекса и выявить возможные отклонения от плана (вам же не нужны лишние 2-3 этажа, не предусмотренные проектной декларацией, после которых дом даст трещину?).

Закон на стороне цедента (продавца) — в случае проблем со строительством цессионарий (покупатель) не расторгнет договор цессии

Внимательно изучите образец договора переуступки прав собственности

Нюансы при покупке квартиры по переуступке

Просроченная задолженность перед застройщиком у продавца недвижимости. Покупателю, во избежание неприятных сюрпризов, необходимо уточнить у девелопера факт наличия или отсутствия долгов. Иначе застройщик может забрать жилье за долги.

В случае расторжения ДДУ с новым владельцем, заключившим договор по переуступке, ему вернется стоимость за квартиру, указанная и оплаченная по ДДУ. А эта сумма, на практике намного меньше той, по которой осуществлялась переуступка прав!

Внимательно изучайте ДДУ предыдущего владельца прав требования, к примеру, при включении в ДДУ несовершеннолетнего, продавцу необходимо оформить приказ органов опеки и попечительства, разрешающий переуступку.

В случае использования маткапитала для оплаты стоимости квартиры по ДДУ, все несовершеннолетние должны быть включены в ДДУ, как сособственники. Если их нет, то сделки по переуступке рискуют быть признаны недействительными.

Вы узнали, какие риски при покупке квартиры по переуступке в новостройке ожидают покупателя недвижимости и как их предотвратить. Приобретение новой жилплощади в собственность станет более безопасной для вас!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prava-sobstvennosti-kvartiru-riski.html

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Риски при покупке квартиры по переуступке

Последние изменения: Январь 2020

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке прав может быть оформлена следующими способами:

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

 

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Риски при покупке квартиры по переуступке

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Риски при покупке квартиры по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.