Самовольно возведенное строение

Содержание

Самострой: что к нему относят? Как узаконить самовольную постройку? на сайте Недвио

Самовольно возведенное строение

В настоящее время, в России насчитывается огромное число самостроев различного назначения. В том числе тех, которых в принципе узаконить невозможно.

Обычно это касается тех случаев, когда арендатор, не имеющий прав на участок, или совершенно постороннее лицо специально возводят здание под определенные цели, либо застройщик частного дома использует участок не по назначению.

Также распространены случаи, когда дом (либо придомовые пристройки) признаются самостроями, потому что являются опасными для проживания, так как они не соответствуют строительным стандартам и нормативам.

Самовольное строительство разных сооружений во всех регионах нашей страны является давно сложившимся фактом, в том числе вследствие несовершенства законодательства по этому вопросу.

Можно ли узаконить самострой? Да. И хотя легализация построек, на первый взгляд, кажется непростым делом, которое потребует серьезных затрат времени и сил, то не стоит отчаиваться, ведь как известно, любую проблему можно решить в свою пользу…

Что относят к самострою?

Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

  • в регистрации прав собственности;
  • в пользовании недвижимым имуществом;
  • в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Признаки самовольной постройки (самостроя)

С точки зрения закона, для того, чтобы дом был признан самостроем, достаточно его соответствия одному из нижеперечисленных признаков:

  1. Дом построен на участке (территории), право собственности на который не оформлено надлежащим образом;
  2. Здание (постройка) построены на участке (территории), с нарушением ее целевого использования (где такое строительство запрещено);
  3. Строительство жилого дома (и иных строений) было осуществлено без согласования с уполномоченными органами власти (например, отсутствует разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию);
  4. Строительство здания было осуществлено с грубым нарушением градостроительных норм, правил ГОСТ и СНиП, пожарной безопасности и других обязательных требований для этого типа построек.

Каждое из вышеперечисленных нарушений является для собственника серьезным основанием для беспокойства. Если здание признано самостроем, в лучшем случае, он не сможет свободно распоряжаться своей недвижимостью (сдавать в аренду, переделывать, продать и т. д.), в худшем — все может закончится прекращением прав собственности и физическим сносом незаконной постройки.

Поэтому, в интересах собственника как можно быстрее решить эту проблему. И сделать так, чтобы дом (и иные постройки) не подпадали под признаки самовольного (нелегального) строительства.

Типы самовольных построек

Согласно закону, самовольно возведенные конструкции делятся на два типа:

1-ый тип

Когда собственник (арендатор) участка совершил самовольное строительство объекта недвижимости, не имея на то разрешающих документов.

Чаще всего это жилые дома на личных участках, а также небольшие объекты, построенные на землях, по каким-то причинам без должного наблюдения со стороны властей, а также небольшие ларьки, киоски, магазины, построенные без соответствующей документации.

2-ой тип

Когда строительство самостроя происходит одновременно с оформлением бумаг на участок. Данная процедура считается незаконной, поскольку, очевидно, велась при отсутствии разрешения на строительство.

Чаще всего, эта проблема возникает при строительстве быстровозводимых зданий. Такие объекты могут быть построены даже быстрее, чем будут оформлены все документы.

Узаконить самострой можно всего 2 способами:

  1. административным методом;
  2. через суд.

1. Узаконивание дома административным методом

Суть этого метода в том, что все необходимые по закону бумаги на недвижимость оформляются задним числом: это разрешение на строительство, акт приемки госкомиссии и другие.

Иногда собственники используют другой способ: они отправляют запрос в специальную Комиссию по самовольному строительству с просьбой «сохранить» построенный объект. В случае положительного решения, она выдает разрешение на строительство, а также все необходимые документы, для ввода объекта в эксплуатацию.

Вариант запроса в Комиссию имеет смысл использовать, только если речь идет об объектах, предназначенных для проживания одной семьи. Правда, процент одобрения Комиссией отличается для домов разного типа.

Так, если необходимо узаконить деревянный дом, находящийся в дачном, либо садоводческом товариществе, вам с высокой вероятностью выдадут положительный ответ.

А если кирпичный или бетонный дом — тут, как повезет. 

2. Узаконивание дома через суд

Для того, чтобы суд встал на сторону собственника, ему необходимо доказать, что построенный им на своем участке объект недвижимости не несет угрозы жизни и здоровью людей, и никоим образом не нарушает законные интересы остальных владельцев (соседей), а кроме того не ущемляет права третьих лиц.

При обращении в суд важно грамотно составить исковое заявление. В нем следует обозначить свои права на земельный участок, а также детально описать процесс строительства объекта, признанного самостроем.

Совет: Учитывайте, что суд разделяет ответственность собственников и застройщиков. Если дом, признанный самовольной постройкой, строил не собственник участка, а привлеченный застройщик, обязательно укажите это в исковом заявлении. Таким образом вы усилите свою позицию (что могли не знать о нарушениях) и повысите шансы, что суд встанет на вашу сторону.

Старайтесь собрать как можно больше доказательств. В процессе суда, обозначьте по какой причине дом признан самостроем (например, из-за того, что не было получено разрешение на строительство) и постарайтесь обозначить то, что дом построен с минимумом нарушений норм (в идеале, конечно — без них).

Вам следует доказать то, что дом де-юре подпадает под признаки самостроя, но фактически — им не является, так как при его строительстве нарушения строительных правил и норм не были (либо были незначительными), а сам дом не представляет опасности для людей, и не нарушает права и интересы 3-х лиц.

Если объект недвижимости строился своими силами, опишите суду, какие были сделаны процедуры по его оформлению. Обращались ли в соответствующие инстанции за приобретением разрешения на строительство или за актом ввода объекта в эксплуатацию. Если представитель соответствующей организации отказал в предоставлении разрешения, обязательно опишите этот факт.

После того как суд рассмотрит все документы и доказательства, он обязан вынести вердикт. В случае положительного решения, он выдает Постановление о признании права собственности на самовольное строение.

В Поставлении суда должны фигурировать все сведения касательно объекта недвижимости и его правообладателя. Учтите, что при отсутствии каких-либо данных, могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией прав и потребуется письменное пояснение судом выданного постановления.

Заключение

Вся представленная в данной статье информация изложена с целью ознакомления для тех, кто собирается построить или купить загородный дом. Мы не рекомендуем начинать строительство, нарушая закон, без необходимых разрешений и соответствующих документов.

Но, в случае, если так вышло, что дом уже построен и получен отказ в его оформлении – не следует впадать в панику — разумнее доверить решение вопроса опытным адвокатам.

Рекомендуется обращаться к специалистам, имеющим многолетний опыт узаконивания построек, которые смогут решить данную проблему, используя имеющиеся знания, связи и экспертизу ведения подобных дел. Ведь, как уже было сказано выше, – любую проблему можно решить в свою пользу.

Жилищный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/samostroy-chto-k-nemu-otnosyat/

Статья 222. Самовольная постройка

Самовольно возведенное строение

Новая редакция Ст. 222 ГК РФ

1.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Источник: http://GKodeksRF.ru/ch-1/rzd-2/gl-14/st-222-gk-rf

Как узаконить самовольную постройку (самострой) на земельном участке

Самовольно возведенное строение

Многие, приобретя земельный участок начинают строить на них дачные дома и другие самовольные постройки даже не подозревая, что существует определенный порядок возведения любых построек, закрепленный законодательно.

Законодательство не запрещает владельцу земельного участка самовольно возводить на своем земельном участке строения (дачный дом, баня, гараж и пр.), но любое из них должно соответствовать некоторым установленным законодательством требованиям:

Любое строение, возведенное на земельном участке без разрешений или не соответствующее строительным нормам и правилам градостроительства, считается самовольной постройкой – самостроем

Если это строение не оформить в собственность, то, по нормам гражданского законодательства, его могут обязать снести. Самострой нельзя продать, подарить или оставить в наследство.

Поэтому принимая решение о возведении на своем земельном участке какого-либо строения без разрешения, необходимо понимать, что построить окажется проще, чем зарегистрировать это самовольно построенное строение.

Законодательство в отношении самовольно возведенных строений (самостроя) предусматривает отдельную процедуру их узаконивания.

Как уже говорилось, все земельные участки имеют свое законодательно установленное предназначение. Отношение того или иного земельного участка к определенной категории разрешенного использования закреплено в кадастровом плане земельного участка.

Поэтому при возведении различных построек на земельном участке, который для этого не предназначен (самовольная постройка), надо помнить, что узаконить их будет невозможно без перевода земельного участка в другую категорию. Но это довольно сложная задача, которую не всегда удается решить.

Зачастую вопросы «узаконивания» самовольных построек решаются в судебном порядке и судьи в ряде случаев склоняются к тому, чтобы признать право собственности за гражданином в отношении такого самостроя. 

Что такое самовольная постройка (самострой)

Нормативной базой под определением “самостроя” служит Гражданский кодекс РФ.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является:

  • здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
  • на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо
  • возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статья 222 «Самовольная постройка» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

В этой же статьей сказано, что:

  • лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
  • самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на самовольную постройку в размере, определенном судом.

Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае:

  • создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
  • если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или
  • на территории общего пользования либо
  • в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение 7 дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение:

  • направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки,
  • который устанавливается с учетом характера самовольной постройки,
  • но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение 7 дней со дня принятия такого решения обязан:

  • обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено:

  • снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение,
  • не ранее чем по истечении 2-х месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Итак, возведенное без согласования и разрешения строение не только нельзя зарегистрировать на земельном участке, но и в судебном порядке может подлежать сносу. Однако, законодатель сделал ряд послаблений для самовольных построек на дачных земельных участках.

Как узаконить самовольно построенный дом на собственном земельном участке без суда

При наличии прав собственности на земельный участок остается только узаконить самовольно возведенные на нем постройки. Законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке в рамках, так называемой, «дачной амнистии», действие которой продлено до 2020 года.

Правом на упрощенную регистрацию самовольных построек обладают владельцы построек, которые находятся на земельных участках под определенные цели:

  • земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,
  • садоводство, огородничество,
  • ведение подсобного хозяйства и др.

При этом они должны быть получены до 30 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Такое количество земельных участков являются в настоящее время подавляющим, и все самовольные постройки на них могут пройти упрощенную процедуру оформления (узаконивания).

Дачная амнистия касается большой разновидности земельных участков и самовольных построек, расположенных на них. Это не только дачные (садовые) домики, но и жилые дома, бани, гаражи, сараи.

После юридической регистрации самовольные постройки становятся объектами недвижимости, которыми их собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению –  продать, выделить доли, подарить, завещать и т.д.

Даже в случае покупки или иного способа приобретения дома и внесения в него конструктивных изменений (достройка, перестройка) также потребуется узаконить их и оформить новые документы на строение с новыми параметрами.

Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под ИЖС или личное подсобное хозяйство

Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, заключается:

  • в подаче заявления о постановке на государственный кадастровый учет и включении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и
  • в представлении необходимых документов для государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявление может быть подано лично, по почте или через многофункциональный центр Госуслуг (МФЦ).

Для регистрации самовольной постройки на земельном участке необходимо представить в Росреестр:

  • паспорт заявителя (с копией),
  • доверенность, заверенная нотариусом, если собственник действует через представителя,
  • документ, подтверждающий право заявителя на земельный участок (если процедура оформления земельного участка пройдена и данные о нем содержатся в ЕГРН, то предоставлять не нужно),
  • кадастровый паспорт на самовольную постройку,
  • документ об оплате госпошлины.

По упрощенной регистрации объектов недвижимости в рамках «дачной амнистии» не требуется предоставление разрешения на строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок такой процедуры законодательно установлен – до 1 марта 2020 года. Что будет дальше, пока не известно.

При узаконивании самовольной постройки на земельном участке в виде садового или дачного домика, а также иных строений на участке под садоводство или огородничество, процедура еще проще.

На этих земельных участках разрешения на постройки не требуется. В пакет необходимых для регистрации документов будут входить:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок и
  • декларации на постройку.

Как узаконить самовольную постройку на земельном участке через суд

Не всегда свое право собственности на возведенную самовольную постройку можно зарегистрировать без вмешательства судебных органов. Судебный процесс займет больше времени, документов и сил. Сбор необходимых документов может затянуться на продолжительное время, поскольку многие последующие документы выдаются на основании предыдущих.

Перечислим только примерный пакет документов, которые понадобится предоставить в суд:

  • документы о праве собственности на земельный участок под самовольной постройкой,
  • межевой план земельного участка,
  • заключение лицензированной организации о том, что самовольная постройка отвечает строительным нормам и пригодно к эксплуатации,
  • технический паспорт самовольной постройки,
  • градостроительный план земельного участка,
  • справка об инвентаризационной стоимости объекта.

Поскольку важным фактором является то, что самовольная постройка должна быть безопасна и ее расположение не должно нарушать права третьих лиц (например, соседей), то истцу необходимо это доказать. Поэтому заранее следует обратиться к соседям и взять их письменный ответ о том, что самовольная постройка им не мешает.

Основным моментом признания истца собственником самовольной постройки для суда являются заключения компетентных органов о том, что оно соответствует всем строительным нормам. Такое заключение могут дать БТИ и отдел архитектуры администрации соответствующей территории.

Для узаконивания прав на гараж, возведенный в гаражном кооперативе, потребуется представить суду следующие документы:

  • подтверждение о выделении земельного участка истцу,
  • платежные документы, что в период пользования гаражом исправно уплачивались членские взносы. Срок пользования должен быть не менее 10 лет,
  • выданный БТИ технический паспорт на гараж,
  • заявления от председателя и местной администрации об отсутствии претензий к признанию прав собственности истца.

Для справки. Перед процедурой узаконивания самовольной постройки придется заплатить государственным налоговым органам начисленные за последние 3 года налоги и штрафы за самострой, а также пени. 

Земельное право и земельное законодательство в рф

Источник: https://moiprava.info/semya-i-zhilishche/zemelnoe-pravo/zemelnye-pravovye-otnosheniya/434-kak-uzakonit-samovolnuyu-postrojku-samostroj-na-zemelnom-uchastke

При каких признаках постройка считается самовольной

Самовольно возведенное строение

Любые сделки с самовольными постройками законодательно запрещены и являются ничтожными. Сами самовольные постройки подлежат сносу. Поэтому при приобретении жилья в домах и самих домов покупателю нужно убедиться, что они построены законно и не являются самовольными постройками.

Здание, индивидуальный дом (далее – строение) признается самовольной постройкой при наличии любого из следующих признаков:

  • строение возведено (создано) на не предоставленном для этого земельном участке;
  • оно расположено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного строения;
  • строение построено без необходимых разрешений;
  • строение возведено (создано) с нарушением строительных норм и правил.

Какие-то из перечисленных признаков являются более вероятными, а какие-то – нет. Но при наличии хотя бы одного из них строение может быть снесено. И от такого сноса не защитит ни регистрация права, ни добросовестное приобретение.

Поэтому покупателю надо все это иметь в виду и понимать, что уплаченные за строение деньги вернуть может оказаться очень проблематичным.

Ниже мы рассмотрим каждый из признаков самовольно возведенного строения более подробно.

Постройка на не предназначенном для строительства земельном участке

Застройщик вправе возводить строение только на том земельном участке, в отношении которого у него есть право, допускающее строительство.

Самый лучший вариант — это, конечно, право собственности, но гораздо чаще доводится встречаться с правом аренды.

Для осуществления строительства аренда должна допускать такую возможность, так как условия пользования участком определяются договором аренды. Поэтому, если договор не разрешает строительство, то постройка будет самовольной.

Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов. Поэтому покупателю до совершения сделки рекомендуется получить от продавца информацию о его правах на землю.

Также очень полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку, на котором находится дом. Не стоит забывать, что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю, которые были у продавца.

Это правило установлено законом, поэтому ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре.

Точно так же, если продавец владел земельным участком не на праве собственности, а, например, на основании договора аренды, собственник земельного участка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом. С момента такого перехода он вынужден будет смириться с тем, что у него теперь новый арендатор его земельного участка.

Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренды: новый собственник дома автоматически становится новым арендатором участка земли.

В договоре аренды земельного участка перед покупкой дома покупателю рекомендуется посмотреть, мог ли арендатор застраивать участок, или же участок и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение.

В таких случаях можно быть уверенным, что дом построен законно — во всяком случае, с этой точки зрения.

Если выяснится, что индивидуальный дом был построен на земельном участке, который не был надлежащим образом предоставлен, то собственник земельного участка может потребовать снести строение.

Некоторой защитой может служить то, что на такое требование распространяется исковая давность, поэтому, даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно, правомерно ли построено здание, опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки.

Постройка не соответствует назначению земельного участка

Любой земельный участок не только относится к определенной категории земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесные земли и т.п.), но также имеет определенные разрешения на его использование. Этими обстоятельствами определяется возможность постройки жилого дома на таком участке.

Например, возведение жилых строений не допускается на землях, предназначенных для промышленности, или на землях сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, могут различаться типы жилья, которые можно строить на тех или иных участках.

Например, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для личного подсобного и приусадебного хозяйства можно строить индивидуальные жилые дома, но, разумеется, нельзя строить многоквартирные дома.

В населенных пунктах назначение земельного участка определяется территориальной зоной, к которой принадлежит участок, а сами зоны устанавливаются местными властями.

В частности, обычно выделяются зоны многоэтажной жилой застройки, индивидуальной жилой застройки, делового центра, размещения предприятий торговли, промышленности, транспорта, рекреационные зоны и т.п.

Информацию о территориальных зонах, об относящихся к ним участках, а также о том, что разрешено строить в той или иной зоне, можно найти на сайте местной администрации.

Таким образом, даже собственники земли не могут построить на ней все что угодно. Допускается строительство только такого объекта, который соответствует разрешенным видам использования.

Поэтому перед покупкой дома или помещения в доме покупателю необходимо изучить правила землепользования и застройки, чтобы понять, возможно ли было такое строительство на этой территории или нет. Если выяснится, что такое строительство невозможно, то от покупки рекомендуется воздержаться.

К назначению земельных участков очень близко примыкает расположение вблизи них санитарных и защитных зон различных объектов.

Если нахождение дома в прибрежной зоне возле водоема обычно видно невооруженным глазом, то, например, нахождение дома в защитной зоне газопровода далеко не всегда можно заметить.

В то же время наличие таких объектов накладывает существенные ограничения на использование жилья.

Так, при строительстве вблизи водоемов устанавливаются определенные требования к устройству канализации. Поэтому покупателю также полезно знать эти требования. Например, если он захочет в будущем провести ремонт, то он должен понимать, что он может делать, а что нет.

Если же обнаруживается, что дом находится, например, вблизи газопровода, то это вообще может привести к сносу дома. И самое неприятное во всей этой истории — то, что документы, отражающие существование всех этих санитарных и защитных зон, не сосредоточены в одном месте.

Да, они являются доступными для обычного гражданина, но основная проблема состоит в том, что не всегда понятно, что именно и где искать.

Поэтому вполне возможны серьезные проблемы, связанные с тем, что суд поставит покупателю в вину то, что он не проявил должной осмотрительности при приобретении дома.

Нет разрешения на строительство

Практически любое крупное строительство в нашей стране может осуществляться только на основании разрешения на строительство. Если оно не было получено до начала строительства, постройку могут признать самовольной и обязать снести.

При выставлении дома на продажу на вторичном рынке он, как правило, уже достроен и права на него у продавца зарегистрированы. Для регистрации права, необходимо, чтобы по завершении строительства было выдано разрешение на ввод строения в эксплуатацию. А такое разрешение, в свою очередь, выдается только в том случае, если имелось надлежащим образом выданное разрешение на строительство.

Вся описанная выше цепочка свидетельствует о том, что при приобретении готового жилья риск отсутствия разрешения на строительство очень невелик, и покупатель может особе не беспокоиться по этому поводу.

Нарушены строительные нормы и правила

В строительстве действуют многочисленные нормы. Они определяют, как должен проектироваться дом, какие материалы могут использоваться, какие нет, как он должен располагаться относительно других домов, улиц, сторон света.

Если в проекте дома заложены решения, противоречащие этим правилам, то власти просто не выдадут разрешение на строительство.

Но какие бы ни были правильные решения в проекте, они могут быть искажены неумелым исполнением, использованием некачественных материалов в ходе строительства.

Предполагается, что качество строительства должно проверяться, когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции, да и недостатки зачастую являются скрытыми.

Надо заметить, что если нарушения наблюдаются в этой области, то сносят дом далеко не всегда. Он возможен только тогда, когда нарушения настолько серьезные, что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим. Мелкие нарушения, конечно, могут быть неприятными и сильно мешать жить, но основанием для сноса дома не являются.

Помимо соблюдения требований к строительству дома, перед покупкой следует проверить его на наличие у него иных характеристик, которые могут существенно ограничить возможности пользования домом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него.

Как индивидуальный, так и многоквартирный дом, в котором планируется приобретать жилье, может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд, таких, как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов. Изъятие является возмездным.

Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемое имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы.

При этом должна учитываться как стоимость самого дома, так и стоимость земельного участка под ним, окружающих построек, насаждений.

Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН, поэтому в выписке из реестра имеются соответствующие сведения. Закон не запрещает приобретать объекты, в отношении которых принято решение об их изъятии.

В конце концов с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени.

Более того, нередки случаи, когда изъятие вообще не происходит, например, в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта.

Запись в ЕГРН, помимо предупреждения покупателя о том, что планируется изъятие строения, имеет еще одно значение: улучшения, которые могут быть произведены собственником в строении, компенсируются при выкупе только в случае, если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе. Все улучшения, которые будут сделаны после внесения такой записи, новый собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене.

Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи.

Источник: https://lawrecom.ru/pri-kakih-priznakah-postrojka-schitaetsja-samovolnoj/

Самовольная постройка, определение термина, как узаконить, пожарная безопасность, самострой, объект самовольного строительства

Самовольно возведенное строение

Сегодняшний пожар в Краснодаре, к счастью не стал причиной гибели людей. Но тем не менее он  является очень интересным примером за счёт того, что после этого пожара стали говорить о сгоревшем здании. Давайте посмотрим что произошло.

Так вот, на этот пожар не мог не отреагировать губернатор, и в интервью “Кубанским известиям” он сказал буквально следующее:

Итак, губернатор упомянул термин: “самострой”. Это конечно неграмотно, с точки зрения строителя, пожарного специалиста, да и юриста, но тем не менее – данный жаргонизм общепринят, и, как и выражение: “объект самовольного строительства”, самострой как термин прочно входит в лексикон всех, кто так или иначе связан со сферой недвижимости.

Правильно этот термин звучит так: 

Самовольная постройка

и определяется она как:

здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

часть 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации 

Как отмечается в Методических рекомендациях Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по рассмотрению споров, связанных с признанием права собственности на объекты самовольной постройки  впервые самовольное строительство нашло свое отражение в Постановлении СНК РСФСР от 22.05.

1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». Впоследствии положения о самовольной постройке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года.

В настоящее время основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в статье 222 ГК РФ.

В том же источнике рассматриваются три признака самовольной постройки, каждый из которых достаточен для того, чтобы признать здание “самостроем”:

Первый признак самовольной постройки

Нецелевое использование земельного участка. В соответствии с определением термина самовольная постройка в соответствии с котором отвод (т.е. выделение) земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами.

Недостаточно просто быть собственником земельного участка, чтобы начать на нём что-то строить. Необходимо, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал конкретному целевому назначению.

Такой порядок отвода земельных участков установлен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Второй признак самовольной постройки

Отсутствие установленных законом разрешений на строительство. Статья 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок по которому тот, кто хочет построить здание (за исключением нескольких типов зданий) должен получить определенные разрешения от специальных органов государственной власти.

Третий признак самовольной постройки

Если при возведении здания нарушены градостроительные или строительные нормы и правила, то эта постройка также относится к самовольным.

В указанных выше Методических рекомендациях отдельно определено, что согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Таким образом мы видим три признака самовольной постройки, в том числе как и нового строительства так и реконструкции. Первый из них никак не касается специалистов по пожарной безопасности, а вот вторые два имеют прямое отношение.

В указанных методических рекомендациях етсь ряд положений, которые касаются пожарной безопасности. Перечислим их.

ВО-ПЕРВЫХ

В силу пунктов 1, 2 статьи 3 Закона об архитектурной деятельности заказчик (застройщик) – гражданин или юридическое лицо, имеющиенамерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, -обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объектадолжно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных

норм и правил.

4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу
жизни и здоровью граждан (в том числе гражданина-истца и членов его семьи).

Источник: https://ptm01.ru/samovolnaya-postrojka,-opredelenie-termina,-kak-uzakonit,-pozharnaya-bezopasnost,-samostroj,-obekt-samovolnogo-strotelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.