Сервитутные отношения

Теория и практика применения частного сервитута

Сервитутные отношения

Под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужой вещью.

Частный сервитут – сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости .——————————–

См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.).

Следовательно, сервитуты (сервитутные права) могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и сооружения .

Указанное определение подтверждается и нормами права: ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” .

При этом для собственника недвижимого имущества, в отношении права которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.——————————– См.: Гражданское право: В 2-х т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.

Суханов. 2-е изд. М., 2000. С. 593.

См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (далее – Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Как известно, сервитутное право берет свое начало со времен Древнего Рима. Считается, что земельные сервитуты – самое старое и первоначально единственное jus in re aliena .——————————–

См.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 14.

Сервитутами назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц.

Слово servitus означало собственно “рабство вещи”, “служение ее”, т.е.

такое отношение, при котором вещь, участок служили не только своему собственнику, но и использовались для экономических выгод соседнего господствующего участка, следовательно, для выгод собственника последнего .——————————–

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2001. С. 167.

В свою очередь, в российском праве “сервитуты как права на чужие вещи назывались правом угодья, которое составляет господство стороннего лица над вещью независимо от личности ее собственника.

Например, кто имеет право въезда в чужой лес, т.е. рубить его для своих домашних потребностей, кто имеет право в чужих деревьях устраивать бортные ухожья, т.е. разводить пчел, кто имеет право пасти свои стада на чужом поземельном участке и т.п., независимо от собственника леса, пастбища, тот имеет право на чужую вещь” .——————————–

См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По исправл. и доп. 8-му изд., 1902. Изд. 2-е, испр. М., 2000. С. 433.

Таким образом, сервитуты изначально являлись ограниченными вещными правами на чужой земельный участок. То есть чужой вещью (объектом правоотношения) является недвижимое имущество – земельный участок.

Действующее российское законодательство (как и наука гражданского права) не выделяет указанную особенность, а также не содержит исчерпывающего перечня сервитутов и их классификации .

Кроме ГК РФ сервитутные отношения регулируются и иными нормативными правовыми актами, в частности, ЖК РФ, ЛК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и др.——————————– См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 46.

СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Л.В. Щенникова формулирует следующие юридические признаки сервитутов, известные еще в древнеримский период , в числе которых:——————————–

См.: Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 4. С. 35 – 36.

  • абсолютный характер;
  • неделимость;
  • невозможность установления для себя на собственную вещь;
  • бессрочнсть;
  • право следования;
  • договорный характер.

При заключении договора о сервитуте целесообразно предусмотреть в нем конкретные меры ответственности, т.е. установить определенные гражданско-правовые санкции, в том числе в виде взыскания неустойки и возмещения убытков на случай возможных нарушений сторонами пунктов соглашения .——————————–

См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 49.

На наш взгляд, можно выделить следующие основные условия договора о частном сервитуте.

1. Предмет. Предметом является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет.

В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору.

Современные исследователи, в частности Т.В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута .

Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.——————————–

См.: Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.

При этом сервитут является ограниченным институтом в гражданском обороте. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

2. Стороны. Сервитут устанавливается между собственником земельного участка или иной недвижимости и сервитуарием – лицом, в пользу которого устанавливается сервитут.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора – прав владения и пользования земельным участком .——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist9_2714.html

Актуальные проблемы практического применения сервитута

Сервитутные отношения

Тихонов, Р. В. Актуальные проблемы практического применения сервитута / Р. В. Тихонов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 42 (280). — С. 123-125. — URL: https://moluch.ru/archive/280/63087/ (дата обращения: 31.10.2020).



В настоящей статье мы рассмотрим сложности при установлении подхода к земельному участку, порядок и особенности такого установления, санкции за нарушение земельного сервитута, особенности межевания земельных паев.

Повседневное развитие имущественных отношений предполагает совершенствование форм землепользования и правовой регламентации оборота недвижимости.

В связи с чем возникает необходимость применение такого института как земельный сервитут. Ранее достаточно детально мы раскрывали его законодательное закрепление и обсуждали проблематику практического применения.

В данной статье мы рассмотрим дополнительно практическое применение земельного сервитута на примерах.

I. Пример первый, у нас есть земельный участок, площадью 16 соток. Такой участок поделили пополам и сделали два участка — 10 и 6 соток соответственно.

Первый участок в 10 соток имеет выход на дорогу, второй участок в 6 соток находится в окружении других участков без подхода к нему. Первый участок был продан собственником.

Возникает вопрос как обеспечить возможность прохода к дороге у второго собственника?

Итак, подход к земельному участку обязательно должен быть. Он устанавливается в соответствии с применением такого института гражданского права как сервитут. Для более детального понимания и изучения тематики раскроем определение сервитута, закрепленное законодательно. Сервитут это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Законодатель закрепил правовое регулирование сервитута в ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ, а также в ст. 52 ФЗ № 218 от 13.07.2015 года [4, с. 18].

В соответствии со статьей 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а также при необходимости и от собственника других земельных участков предоставление права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может быть установлен для необходимости обеспечения прохода и проезда через земельный участок (соседний).

Так же для обеспечения строительства, эксплуатации или реконструкции линейных объектов и для других нужд собственника земельного участка, в случае если такие нужды не могут быть обеспечены без установления ограниченного права пользования.

Отмечаем, что такое обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения его участком. [2, с. 42]. Ограниченное пользование земельным участком (сервитут) устанавливается между лицами — собственником земельного участка и лицом, которое требует установления сервитута.

Сервитут подлежит государственной регистрации, в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, могут возникать и споры по факту установления ограничений. В случае если в добровольном порядке соглашение об установлении (либо условий) сервитута не будет достигнуто, стороны вправе обратиться за судебной защитой. Исковое заявление как правило подается от лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка, который обременен сервитутом самостоятельно вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен такой сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом.

II.Следующий пример, предприятие имеет в собственности помещение, проход к которому возможен только через соседей. Возможно ли в рассматриваемом случае требовать обеспечение круглосуточного доступа в помещение?

Так, сервитут наряду с правом собственности выступает и является вещным правом (закреплено в ст. 216 ГК РФ). В пункте 1 стать 23 ЗК РФ указано, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Порядок и правила предоставления, установления сервитута закреплены в ранее раскрытых ст.ст.274, 275, 276 ГК РФ [3, с. 156].

Вместе с тем, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, который принадлежал гражданину не может использоваться в соответствии с целевым назначением такого участка, в результате сервитута. Законодатель закрепил указанную позицию в статье 276 ГК РФ.

Отсюда мы делаем вывод, что по соглашению сторон между организациями и соседями либо по решению суда сервитут может быть установлен именно для обеспечения прохода через соседний участок (либо помещение).

Дополнительно необходимо учитывать, что в случае если установление сервитута нарушает права соседей либо препятствует пользованию таковым помещением, недопустимо его установление.

III. Рассмотрим ситуацию при получении земельного пая. Отцу и сыну по наследству достались земельные паи, получено свидетельство о регистрации права собственности, своевременно производится оплата налогов. С учетом изменений действующего законодательства необходимо провести межевание двух паев. Вместе с тем, земли хватает только на один пай.

В рассматриваемой ситуации земельный пай является частью долевой собственности в общем массиве земельных участков, некая доля, которая выражается в процентном соотношении от общего количества участков в единицах измерения.

Согласно статье 13 ФЗ «101-ФЗ», от 24.07.2002 участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить участок земельный в счет своей земельной доли [1, с. 87].

Такой участок может быть образован на основании общего собрания участников собственности (долевой) в случае, если таким решением утверждены проект межевания земельных участков, размер долей в праве общей собственности и перечень собственников.

В случае если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников такой долевой собственности не требуется дополнительное согласование местоположения границ и размера образуемого земельного участка.

В случае, когда отсутствует решение общего собрания, собственник земельных долей для выдела земельного участка заключает договор с кадастровым инженером, который выполняет подготовку проекта межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельных долей.

На свидетельстве о регистрации права собственности на земельные паи вносятся указания, в какой квадратуре, какая конкретно земля, у вас имеется в собственности, а также какие она охватывает территории. Если достаточной земли на конкретной территории у вас не хватает, то необходимо обратиться местные органы государственной власти.

Причем в случае неполучения ответа либо отказа в содействии разрешить вопрос такой способ обращения будет одновременно служить рычагом досудебного урегулирования спора. Далее для защиты своего действительного права рекомендуется обращаться в суд для установления необходимого права [5, с. 27].

Таким образом, на сегодняшний день мы видим, что несмотря на попытки реформирования, возникают спорные вопросы в правоотношениях, которые необходимо рассматривать индивидуально исходя из сложившейся ситуации для достижения наилучшего результата восстановления права либо защиты действительного права.

Литература:

  1. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// [Электронный ресурс] // www.consultant.ru.
  2. Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения» (выпуск 10) (Жмурко С. Е.) («Редакция «Российской газеты», 2018).

Источник: https://moluch.ru/archive/280/63087/

Сервитуты (понятие и виды). Земельные сервитуты. Личные сервитуты

Сервитутные отношения

Понятие сервитута

Появление сервитутов было связано с появлением частной собственности на землю. Существовали, например, земельные участки, не имеющие водных источников или выхода к общей дороге.

В этом случае возникала необходимость закрепить за собственниками таких «ущербных» участков право пользоваться водой из источников на соседних участках, проходить через соседние участки для выхода на общую дорогу.

Так возникла потребность пользоваться чужой землей, или сервитута (servitutes).

Сервитут (от servitus — рабство вещи, служение ее) представляет собой право пользоваться чужим имуществом в том или ином отношении.

Собственник участка, на котором есть вода, ограничивался в правах, а сам земельный участок служил для пользы участка, не имеющего водного источника. Право собственника пользоваться водой с соседнего участка является сервитутным правом.

Следует отличать сервитутное право от обязательственного. Обязательственное право носило личный характер, его предметом являлись действия определенных лиц.

Например, собственник, не имеющий на земельном участке водного источника, заключал договор о праве пользования водой с собственником другого земельного участка.

Однако стоило собственнику участка с источником воды продать свою землю, второй собственник уже не имел возможности пользоваться водой, как прежде. Он должен был снова заключить договор о праве пользования водой, но уже с новым собственником земельного участка.

В сервитутном праве предметом являлись не действия определенных лиц, а сама вещь. Сервитут — это обременение вещи. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свои права пользования вещью в том или ином отношении независимо от смены собственника этой вещи. В нашем примере смена собственника земельного участка не прекращала действия сервитутного права.

Личные сервитуты

Личными сервитутами считались пожизненные права пользования чужой вещью. Основными видами личных сервитутов были: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum vel animalium.

Узуфрукт (ususfructus) определялся как право пользования чужой вещью и ее плодами с сохранением в целости сущности вещи. Предметом узуфрукта могла быть как движимая, так и недвижимая вещь (например, сад, пруд). Право пользования вещью устанавливалось либо пожизненно, либо на определенный срок.

Узуфруктуарий имел право пользоваться вещью и извлекать плоды из нее. Право собственности на плоды у него возникало с момента сбора. Допускалась передача узуфруктуарием предмета узуфрукта третьим лицам в пользование по договору поднайма. В этом случае он оставался ответственным перед собственником за целостность вещи и правильность пользования ею.

Узуфруктуарий обязан был возмещать все затраты на вещь, в том числе выплачивать подати и другие платежи; бережно относиться к вещи; возмещать ущерб собственнику, если по его вине или вине поднанимателя вещь приходила в негодное состояние либо собственник терпел ущерб ввиду превышения им своих прав.

Узуфрукт нельзя было отчуждать и передавать по наследству. Со смертью узуфруктуария он прекращался, и вещь переходила собственнику.

Собственник вещи мог продать предмет узуфрукта, заложить вещь, обременить ее другим сервитутом, но при этом не должны были ущемляться права узуфруктуария.

В отличие от других сервитутов узуфрукт был делим и мог принадлежать в долях нескольким лицам.

Узус (usus) представлял собой право пользования чужой вещью, но без права на плоды вещи. Как правило, узус предоставлялся лицу пожизненно. Пользоваться предметом узуса могли близкие родственники узуария (например, проживать с ним в доме). Однако он не мог передать свое право посторонним лицам, равно как и делить его с кем-либо. Узус был неделим.

Что касается плодов, то узуарий мог пользоваться ими в объеме собственных потребностей (личных и потребностей членов семьи, пользующихся совместно с ним предметом узуса).

Пользователь узуса нес расходы по содержанию вещи: выплачивал повинности, налоги, но в меньшем размере, нежели узуфруктуарий. Во всем остальном обязанности пользователя совпадали с обязанностями узуфруктуария.

Узус мог принадлежать нескольким лицам, но не был делим. Обязанности пользователя также обеспечивались путем документа, подтверждающего факт стипуляции. Подобно узуфруктуарию, пользователь должен был осуществлять свое право, как полагается boni viri arbitratu, и возвратить вещь собственнику в надлежащем виде.

Пожизненное право на пользование чужими рабами или животными (operae servorum vel animalium) — это личный сервитут, который был предметом спора римских юристов.

Это право подчинялось тем же правилам, что и право проживания в чужом доме. Разрешалось пользоваться трудом раба (животного) для себя или сдавать его в аренду за плату.

Возможность безвозмездной передачи этого права является спорной.

Вещные сервитуты

Вещные сервитуты (servitus rerum или servitus praediorum) относились к земле и поэтому назывались земельными. В отличие от личных сервитутов устанавливались не в пользу определенного лица, а в пользу определенной вещи. Эти вещные права предоставлялись лицу, являющемуся собственником другого участка, на использование чужой земли.

Вещные сервитуты были постоянными и существовали независимо от смены пользователей:

а) сельские земельные сервитуты (servitutes praediorum rusticorum) устанавливались для использования «служебного» сельского имущества, на которое и дан сервитут, в пользу и для улучшения «господствующего» имущества. Сельские сервитуты — одни из самых ранних в римском праве. Все они делились на следующие категории:

дорожные сервитуты состояли в праве проходить (проезжать) через участок;

водные сервитуты состояли в праве пользоваться водой с участка или проводить воду через этот участок с целью орошения (aquaeductus);

прочие права стали получать признание постепенно, на фоне двух предыдущих категорий:право добывать песок с чужого участка, право хранить плоды на чужом участке и др.;

б) городские земельные сервитуты (servitutes praediorum urbanorum) устанавливались для использования «служебного» городского участка в пользу и для улучшения «господствующего» имущества. Городские сервитуты подразделялись на следующие категории:

право на стены (опоры) (iura parietum) заключалось в том, что собственник господствующего участка наделялся правом возвести строение на своем участке, опираясь на стену соседского дома;

право на пространство сформировалось из права на стены (часто не выделяется в отдельную категорию): право делать выступ, нависающий над чужим и др.;

право на стоки (iura stillicidorium) состояло в праве собственника господствующего участка обеспечивать сток воды с собственного участка через служебный участок;

право на окна (вид) (iura luminutn) ограничивало собственника служебного участка в строительстве зданий, которые портят вид или ухудшают освещенность дома на господствующем участке.

Источник: https://studopedia.ru/15_44287_ponyatie-prav-na-chuzhie-veshchi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.