Снос дома построенного без разрешения

Содержание

Имеют ли власти право снести ваш дом без вашего согласия и как от этого защититься

Снос дома построенного без разрешения

Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.

Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?

Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.

Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.

И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.

А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?

Вправе. Пункт 2 статьи 132 Конституции РФ указывает, что местные власти могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями. В свою очередь, статься 8 ГрК РФ (Градостроительный кодекс) дает право муниципальным органам принимать решение о развитии уже застроенных площадей. А согласно статье 46.

1 ГрК РФ[1] подобное «развитие» включат в себя не только строительство, но и уничтожение капитальных построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный суд РФ пояснил, что «развитие застроенной территории не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых зданиях и других объектов…».[2] Так что все сомнения излишни.

Федеральные и муниципальные органы вправе изымать любую собственность, в том числе и жилую. Все основания прописаны в вышеуказанных законах.

Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии

Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи.

Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]

Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.

Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты.

И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте.

Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.

А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.

Логика действий правительства Москвы

И если моя догадка верна, то авторы постановления проекта планировки 47-го и 48-го районов Кунцево опирались исключительно на часть 2 статьи 46.1 ГрК РФ. Откройте это постановление и прочитайте преамбулу документа.

Его составители обосновывают принятие постановления только Градостроительным кодексом Москвы, правилами землепользования и положением о подготовке проектов планировки. Ссылок на акты, регулирующие процесс признания домов ветхими и негодными для проживания, а также на муниципальную адресную программу и в помине нет.

А учитывая тот факт, что инициативная группа жителей проиграла дело в Московском и Верховном судах, то и сами суды де-факто признали возможность подобной трактовки статьи.

Как защитится от сноса и уничтожения объектов?

Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально.

Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.

Точно так же осуществляется защита прав и при изъятии недвижимости местными органами власти. Причем в противостоянии с муниципалитетом можно даже отстоять дома и коммерческую недвижимость от сноса и уничтожения. Но здесь есть одно «но». Если отчуждение осуществляется в рамках развития застроенных территорий, то эта возможность стремится к нулю.

Судебная практика ярко доказывает данный факт. И дело здесь даже не в ситуации с Кунцево. В регионах уже давным-давно изымаются объекты при развитии застроенных территорий. А одно дело, как я указывал выше, даже доходило до Конституционного суда, который признал такую возможность правомерной.

[4] Поэтому в подобных ситуациях, по крайней мере на данный момент, мы можем говорить лишь о достойной компенсации или возмещении.

Выводы

Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.

Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений – снос возможен. Но это было и так понятно, если честно.

События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.

1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.

Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории.

Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.

[1] Градостроительный кодекс РФ.

[2] Определение Конституционного суда РФ № 2026-О от 07.10.2014 года.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40440.html

Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?

Снос дома построенного без разрешения

Строительство капитальных построек без получения разрешения на них можно начинать только в том случае, если это разрешение не требуется. Перечень таких сооружений и зданий указан в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Строительные работы, начатые без получения разрешения в других случаях влекут за собой ответственность по статье 9.5 КоАП РФ.

Эта статья предусматривает наложение административного штрафа для нарушителей: от 2 тысяч рублей (для физлиц) до миллиона рублей (для юридических лиц).

Можно ли строить дом без разрешения на строительство, что будет, если построить? Ответы на вопросы найдете в статье.

Самовольная постройка

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).

Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

  1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
  2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
  3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
  4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.

Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:

СтатьяОтветственность
Физ.лицоДолжностное лицоЮр. лицо
9.5Штраф 2-5 т.р.Штраф 20-50 т.р.Штраф 500 т.р. – 1 млн. рублейили приостановление деятельности на срок до 90 суток
7.1. если кадастровая стоимость установленаШтраф 1-1,5%, но не менее 5 т.р.Штраф 1,5-2% , но не менее 20 т.р.Штраф 2-3%, но не менее 100 т.р.
7.1. если кадастровая стоимость не установленаШтраф 5-10 т.р. если кадастровая стоимость не установленаШтраф 20-50 т.р. если кадастровая стоимость не установленаШтраф 100-200 т.р. если кадастровая стоимость не установлена
8.8. если кадастровая стоимость установленаШтраф 0,5-1%, но не менее 10 т.р.Штраф 1-1,5% но не менее 20 т.рШтраф 1,5-2%, но не менее 100 т.р.
8.8. если кадастровая стоимость не установленаШтраф 10-20 т.р.Штраф 20-50 т.р.Штраф 100-200 т.р.
9.4.1Предупреждение или штраф 1-2 т.р.Предупреждение или штраф 20-30 т.р.Предупреждение или штраф 100-300 т.р.
9.4.2Штраф 2-4 т.р.Штраф 30-35 т.р.Штраф 300-600 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток
9.4.3Штраф 4-5 т.р.Штраф 35-45 т.р.Штраф 700 т.р. – 1 млн. р. Или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.

По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Можно ли избежать штрафа?

Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.

Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.

Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.

Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.

Как узаконить на собственной земле?

Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.

Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?

Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.

Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.

На принадлежащем другому лицу

Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.

Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.

Регистрация объекта, находящемся на муниципальном  ЗУ

Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:

  • целевому назначению земли;
  • нормам СНиП;
  • вписывалась в ландшафт;
  • не нарушала права третьих лиц.

Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.

Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:

  • особо охраняемый ресурс;
  • земли лесного или водного фонда;
  • объект культурного наследия,

то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.

Порядок легализации самостроя

Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:

  1. Отсутствует разрешение на постройку, но был уплачен штраф.
  2. Вид разрешенного использования участка не запрещает тип постройки.
  3. Не установлено нарушение интересов третьих лиц.
  4. Были соблюдены нормы СНиП.

В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.

Для этого необходимо:

  1. Произвести оценку соответствия требованиям.
  2. Попытаться узаконить самострой в досудебном порядке: получить отказ в БТИ, Росреестре или других уполномоченных органах.
  3. Подготовить доказательную базу- провести необходимые экспертизы.
  4. Составить исковое заявление.
  5. Передать исковые документы в суд. Если цена исковых требований менее 50 тысяч рублей – мировой, а если выше – городской или районный.
  6. Зарегистрировать иск и если требования законны, то суд возбуждает гражданское производство.
  7. Провести судебные слушанья.
  8. Забрать копию выписки из судебного постановления.

В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.

Как составить исковое заявление и какие документы нужны?

Для рассмотрения судебного дела о легализации самостроя потребуются как общие, так и вспомогательные документы:

  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • паспорт гражданина РФ;
  • планы земельного участка – градостроительный и кадастровый;
  • техпаспорт из БТИ;
  • переписка с администрацией с попытками узаконить самострой в административном порядке;
  • прочие документы, которые могут быть использованы в качестве доказательной базы.

Скачать образец искового заявления на самострой

Стоимость издержек

Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

И зависит от кадастровой стоимости объекта:

  1. При стоимости то 20 т.р. – 4%, минимум – 400 рублей.
  2. 20001 – 100 т.р. – 800 рублей + 3% от суммы, которая превышает 20 т.р.
  3. 100001 – 200 т.р. – 3,2 т.р. + 2% от суммы, которая превышает 100 т.р.
  4. 200001 – 1 млн. р. – 5,2 т.р. + 1% от суммы, которая превышает 200 т.р.
  5. Свыше 1 млн. р. – 13,2 т.р + 0,5% суммы превышающей 1 млн, но не более 60 т.р.

Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.

Сроки узаконивания

Время, которое потребуется для легализации самостроя может пройти достаточно длительное. Так, в административном порядке этот процесс будет длиться до полугода, а в сложном случае – до полутора лет.

Судебные тяжбы с апелляциями – могут растянуться на несколько лет. Рассмотрение же судом дела проходит до 1 месяца, в соответствии со статьей 154 ГПК РФ.

Что делать после положительного решения суда?

Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • решение суда;
  • доверенность на представителей (если документы подаются не лично);
  • квитанцию на оплату госпошлины – 2 тысячи для физлиц, 22 – для юридических лиц.

Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.

Когда суд может отказать?

Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:

  1. Назначение сооружения не соответствуют целевому назначению земли.
  2. Нарушают нормы СНиП и пожарной безопасности.
  3. Не вписывается в ландшафт территории, находящейся на балансе муниципалитета.
  4. Нарушает права третьих лиц (например, заходит на участок, принадлежащий третьему лицу).

Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.

И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).

Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:

  • ст. 304 ГК РФ – право на защиту прав собственности;
  • постройка не является недвижимостью — п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010;
  • постройка легализована в соответствии с п.3 ГК РФ 222;
  • собственник не знал и не мог знать, что его постройка нарушает ограничения на строительство, касающиеся его земельного участка п.1 ГК РФ 222;

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/razreshenie-na-stroitelstvo/chto-delat-pri-ego-otsutstvii

Верховный суд разъяснил, как сохранить незаконное строение

Снос дома построенного без разрешения

Важное и для судей, и для владельцев дачных и пригородных построек разъяснение дал Верховный суд по поводу так называемого самостроя на земельных участках граждан.

Поводом послужил один из споров между хозяином дома и местными чиновниками.

Верховный суд, пересмотрев это дело, детально растолковал, в каких случаях хозяева новых домов, даже построенных с нарушениями, могут жить спокойно и не бояться сноса, потому как закон на их стороне.

мысль, которую высказал Верховный суд, звучит так – отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно.

РГ + Россия 24: ВС обязал компенсировать плохую отделку новой квартиры

Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.

Суд решил, что администрация права – строение незаконное и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку “приговоренного” дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Он подтвердил, действительно, построенный женщиной дом – самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить.

Ведь закон связывает признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом.

Верховный суд напомнил – по этому поводу был специальный объединенный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов.

Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. На пленуме было подчеркнуто – когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты. Было ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.

А отсутствие разрешения на строительство – это вовсе не основания для отказа в иске о признании права собственности на такой дом.

Но обязательно суд должен проверить – пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников.

И главное – суд обязан выяснить, а законно ли местная власть отказала гражданину? Но если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку.

“Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры”, то суд не может отказать хозяину дома.

Верховный суд разъяснит, как судить за “бескорыстное мошенничество” Вот важная мысль Верховного суда: законом, решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей. В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство.

Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.

Не согласен Верховный суд и с другим выводом суда, что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.

Верховный суд напомнил – граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность.

Отсутствие разрешения на строительство – не повод для отказа в иске о признании права собственности

В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.

Особенно интересно то, что суд с самого начала знал – территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал.

В переводе на казенный язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся. И право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.

(Определение N 19-КГ14-6)

Источник: https://rg.ru/2015/05/05/sud.html

Как правильно оформить снос дома?

Снос дома построенного без разрешения

В этой статье мы поговорим об оформлении сноса частного дома, который построен на землях садовых, ИЖС или ЛПХ.

Подавляющее большинство собственников земельных участков имеют свои наделы с таким разрешенным использованием. И, главное, не подозревают, что теперь старый дом просто взять и снести не получится.

По мнению властей, аморально и незаконно их об этом не уведомить. Теперь подробнее…

С чего начать?

03.08.2018 вступил в силу N 340-ФЗ и внес изменения в ГрК РФ в статью 55.31. Там говорится о сносе ОКС. Что же в этих изменениях затрагивает рядового собственника, мечтающего по закону снести неугодную хлипкую постройку? Нововведение выглядит не очень страшно.

Теперь необходимо уведомить архитектурный отдел о намерении снести свой дом, или другую капитальную постройку на своем участке. Подать уведомление нужно за 7 дней до начала работ. Вот так. А Вы не знали? Кто вообще будет следить когда и что сносят?   Что касается уведомлений — их два. Одно подается до начала сноса, второе после.

По своему виду и назначению они сходны с теми же уведомлениями о начале и конце строительства, только наоборот. Ниже можно скачать по кнопке официальные бланки уведомлений о начале и завершении сноса недвижимости. Для удобства необходимые поля заполнены примером красного цвета. Вместо него нужно указать свои данные.

Собственно говоря, с этих уведомлений и нужно начать планирование демонтажа постройки.Скачать бланк уведомления о планируемом сносе дома (Word) Скачать бланк уведомления о завершении сноса дома (Word)

А если не сносить, а реконструировать

В законе прямо сказано, что если дом реконструируете, то можно не подавать уведомление о сносе, а подать уведомление о реконструкции. Заманчиво звучит.

Ведь если Вы все равно на месте старого дома построите новый, зачем тратиться на акт обследования? Тем более, практически все ранее учтенные дома, которые попали в Росреестр из архивов БТИ, не имеют границ на кадастровом учете.

То есть, если Вы снесете дом в одном месте, а построите в другом и назовете это все реконструкцией — никто и не узнает об этом.

А вот и нет! Не надо думать, что в Росреестре регистраторы глупее Вас. Просто у них о вашем доме больше информации, чем Вам кажется. Ведь реконструкция — это внесение изменений в старое здание. Даже если Вы снесете полностью стены и построите новый дом на старом фундаменте- это тоже реконструкция.

Но по факту никто не строит на старом фундаменте — ведь почти всегда он не соответствует новому проекту ни по несущей способности ни по конфигурации. Значит, в итоге старый дом и новый дом будут отличаться как минимум конфигурацией, а как максимум еще и местоположением.

А если это так, то и реконструкцией это назвать нельзя.

Как же регистратор в Росреестре поймет, что это не реконструкция, а новый дом? Границ здания-то нет на кадастре! Да и планировка какая была, кто знает? На самом деле, когда архивы БТИ перекочевали в Росреестр и все замеренные дома получили статус «ранее учтенные», они были с поэтажками и планами привязки дома на земельном участке. Поэтому сказать, что новостройка — это старый реконструированный дом, не получится.

В итоге — если подадите на регистрацию новый дом, пытаясь выдать его за реконструированный (при условии, что он таковым не является), большая вероятность получения отказа. Это выльется в непредвиденные расходы, затраченное время и нервы. Оно того не стоит. Лучше все же снять с учета старый и потом подготовить технический план на новый.

  • Еще до сноса нужно отправить уведомление о планируемом сносе в Стройнадзор. Желательно не менее, чем за 7 дней, но это неважно.
  • После сноса, а лучше почти сразу после первого уведомления, нужно отправить уведомление о завершении сноса. В ответ на оба отправления должно прийти информационное письмо, что ваше обращение учли.
  • Дом снесен, уведомления и информационные письма от администрации на руках. Далее нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него акт обследования объекта недвижимости.
  • В акт обследования нужно вложить приложения. Это два уведомления о начале и завершении и ответные письма о регистрации уведомлений (цветные сканы) . А также решение собственника о сносе. Скачать бланк решения можно пройдя по кнопке. Красный текст нужно заменить своим.

Скачать бланк решения собственника о сносе здания (Word)

  • Готовый акт обследования можно сдавать, и в итоге получите кадастровую выписку о снятии с учета объекта недвижимости.

Сколько стоит все оформление?

Подача уведомлений в Стройнадзор носит бесплатный характер. Потратите только время.

Что касается подготовки акта обследования, то это вотчина кадастровых инженеров, которые работают на рыночных условиях. Предлагаем обратиться к нам за этой услугой.

Подготовка акта обследования стоит от 5000 руб. Это при условии, что все документы, включая уведомления о сносе у Заказчика уже есть.

Подача акта обследования в Росреестр также будет бесплатной.

Куда и как подавать?

К сожалению, электронно эти уведомления подавать не получится. Более того, пока что и МФЦ не предоставляют такую услугу. Придется по старинке.

  • на бумажном носителе лично в архитектурный отдел района, где находится объект недвижимости. Обычно в здании администрации. В Москве в службу «одного окна» Мосгосстройнадзора (Москва, Брянская улица, 9)
  • посредством почтового отправления в те же инстанции с уведомлением о вручении

Что касается подачи Акта обследования — можно подать диск CD-R (готовит кадастровый инженер) через МФЦ или напрямую в отделение Росреестра.

Если дом снесен давно, что делать?

Многие дома годами стоят привидениями в кадастре недвижимости, так как собственники не удосужились после сноса их «разрегистрировать». Но вот пришел черед снять недвижимость с учета. Как поступить? Обратимся к законодательству.

В вышеуказанном ФЗ 340, пункт 8 указано, что уведомления подавать не нужно, если здание фактически снесено до вступления этого закона в силу, т.е до 4 августа 2018 г. Также есть приказ Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 п. 9 прил.

2 ( о форме и составе Акта обследования), где сказано, что уведомление прикладывается к акту обследования, только при сносе здания после вышеуказанной даты.

Вроде бы отлично получается. Можно указать в решении о сносе, что объект недвижимости демонтирован давно и никакие уведомления никуда не посылать. НО. По факту регистраторы Росреестра требуют уведомление или железобетонные доказательства сноса до вступления  ФЗ 340 в силу. В большинстве случаев частные дома сносились без всяких юридических подтверждений. Вот и ответ.

Даже если дом снесен давно и нет никаких доказательств этому — все равно придется подавать уведомления.

Источник: https://domzem.su/kak-oformit-snos-doma.html

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Снос дома построенного без разрешения

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Почему ваш дом могут снести?

Снос дома построенного без разрешения

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен.

Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа .

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Не пропустите:

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pochemu_vash_dom_mogut_snesti/6346

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.